3.1 Obligations pour la vente

Le DPE est obligatoire pour toute vente d'un bien immobilier depuis le 1er novembre 2006, conformément à l'article L.126-28 du Code de la construction et de l'habitation. Ce document doit impérativement être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Son intégration au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) garantit une information transparente de l'acquéreur sur la performance énergétique du bien.

L'absence de DPE lors d'une transaction peut avoir des conséquences juridiques importantes. Le vendeur s'expose à des sanctions pouvant aller jusqu'à l'annulation de la vente ou une diminution du prix si l'acquéreur démontre un préjudice. Depuis l'opposabilité du DPE en juillet 2021, la responsabilité du vendeur peut être engagée en cas d'erreur sur le classement énergétique, renforçant l'importance d'un diagnostic fiable.

Nouvel enjeu : l'audit énergétique obligatoire. Depuis le 1er janvier 2025, les maisons individuelles et bâtiments en monopropriété classés E ,F ou G doivent faire l'objet d'un audit énergétique complémentaire lors de leur mise en vente. Cette obligation s'étendra aux biens classés D en 2034. L'audit, plus approfondi que le DPE, propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance énergétique et chiffre le coût des travaux. Cette exigence supplémentaire souligne l'importance cruciale d'un DPE correctement réalisé : un bien injustement mal noté pourrait se voir imposer un audit coûteux (entre 500 et 1500€) alors qu'il n'en aurait pas besoin avec un diagnostic fiable.

3.2 Obligations pour la location

Depuis le 1er juillet 2007, le DPE est obligatoire pour toute location de logement, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Le diagnostic doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, conformément à l'article L.126-29 du CCH. Les seules exceptions concernent les baux ruraux et les locations saisonnières de moins de 4 mois par an.

Clarification importante : contrairement à certaines confusions fréquentes, le DPE n’est pas le seul diagnostic obligatoire dans le cadre d’une location. En fonction des caractéristiques du logement, d’autres diagnostics peuvent être nécessaires comme le Loi Boutin, le Diagnostic plomb, éléctricité ect…

L'évolution réglementaire s'accélère considérablement. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dépassant 450 kWh d'énergie finale par m²/an sont interdits à la location. Le calendrier d'interdiction se durcit progressivement :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction totale des logements classés G (seuil à 420 kWh d'énergie primaire/m²/an)
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E

Depuis août 2022, les propriétaires de logements F et G ne peuvent plus augmenter les loyers, même entre deux locataires. Cette mesure touche directement la rentabilité locative et souligne l'urgence de la rénovation énergétique.

3.3 Autres cas d'obligation

Au-delà des transactions immobilières classiques, le DPE est requis dans plusieurs situations spécifiques. Pour les constructions neuves, le DPE construction doit être remis au propriétaire au plus tard à la réception de l'immeuble, attestant du respect de la réglementation thermique en vigueur (RE2020 depuis 2022).

Les bâtiments publics accueillant des ERP (Établissements Recevant du Public) de 1ère à 4ème catégorie doivent réaliser et afficher leur DPE de manière visible pour le public, conformément au décret n°2013-695. Cette obligation vise à exemplarité des collectivités dans la transition énergétique.

Concernant l'affichage dans les annonces immobilières, l'article L.126-33 du CCH impose depuis le 1er juillet 2021 la mention obligatoire de l'étiquette énergie ET de l'étiquette climat. Depuis janvier 2022, les annonces doivent également préciser le montant estimé des dépenses énergétiques annuelles. Pour les logements F et G, la mention "Logement à consommation énergétique excessive" doit apparaître clairement. Le non-respect de ces obligations expose les professionnels à des amendes pouvant atteindre 3000€ pour une personne physique et 15000€ pour une personne morale.

À noter que depuis le 1er janvier 2025, même les meublés de tourisme devront présenter un DPE valide pour obtenir leur autorisation de location, avec des exigences progressives similaires aux locations classiques.

3.4 Les exceptions à connaître

Certains biens sont exemptés de DPE selon l'article R.126-15 du CCH. Ces exceptions concernent les constructions provisoires utilisées moins de 2 ans, les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher (maison individuelle non mitoyenne de moins de 50m2), les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels où le chauffage produit une faible quantité d'énergie au regard de l'activité économique, les lieux de culte et les monuments historiques classés ou inscrits.

Sont également exemptés les bâtiments non chauffés ou équipés uniquement d'une cheminée à foyer ouvert. Ces exemptions s'appliquent strictement et toute interprétation abusive peut engager la responsabilité du vendeur.

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